Perito para comunidades de propietarios

Cuando el daño está en el edificio, la pregunta no es solo cuánto cuesta, sino quién responde: la comunidad, un vecino o cada propietario. Un perito independiente lo aclara, valora los daños y lo deja por escrito para el administrador, la junta y el seguro.

Una bajante rota que lleva semanas mojando el garaje. Una cornisa que se ha desprendido y ha caído sobre un coche. Una cubierta que, después del temporal, deja pasar agua a los áticos. El administrador da el parte, viene el perito del seguro de la comunidad, y la valoración no llega ni para el andamio. O dice que es falta de mantenimiento. Mientras, los vecinos afectados preguntan quién les paga lo suyo.

El perito de la aseguradora trabaja para la aseguradora. Nosotros somos peritos independientes. Trabajamos para la comunidad o para el propietario que nos llama, con el mismo criterio: lo que se ve, lo que dice la póliza y lo que cuesta arreglarlo bien.

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Qué peritamos

Elementos comunes y viviendas: quién responde de qué

Según la Ley de Propiedad Horizontal, la comunidad responde de los elementos comunes y cada propietario de su vivienda. En la práctica, la cubierta, la fachada, las bajantes, las tuberías generales, el portal o el garaje suelen ser comunes. Lo que hay dentro de cada piso y sirve solo a ese piso suele ser de su dueño. Los estatutos y cada caso concreto pueden matizarlo.

De ahí sale casi todo. Si el agua viene de una bajante común, entra el seguro de la comunidad. Si viene de un piso a otro, lo normal es que pague el seguro de quien lo causa. Y los muebles y las cosas de cada vecino van por su propio seguro de hogar. Un informe que deja claro el origen ahorra muchas discusiones en la junta.

El infraseguro del edificio

La póliza de la comunidad tiene una suma asegurada para el edificio. Muchas veces se puso hace años y nadie la ha revisado. Si al ocurrir el siniestro esa suma es menor que el valor real del edificio, según el artículo 30 de la Ley de Contrato de Seguro la aseguradora indemniza en la misma proporción, salvo que la póliza diga otra cosa (por ejemplo, un seguro a primer riesgo).

Un ejemplo sin cifras. Imagina que la suma asegurada del edificio solo cubre dos terceras partes de lo que costaría reconstruirlo hoy. Se cae un tramo de cornisa. Aunque la reparación sea pequeña, la aseguradora puede pagar solo dos terceras partes de su coste, y el resto lo pone la comunidad. Revisamos si la póliza permite aplicar la regla, cómo se ha calculado el valor del edificio y si se sostiene. Y si la suma está desfasada, conviene que la junta lo sepa antes del próximo siniestro.

Cómo trabajamos

Pasos

  1. El administrador, el presidente o el vecino afectado nos cuenta el caso por WhatsApp o desde la web.
  2. Te guiamos para hacer fotos de zonas comunes y viviendas, y ordenamos el expediente con póliza y valoración.
  3. Un perito de la especialidad lo estudia. Si hay que ver la cubierta, la fachada o la estructura, va un colaborador de la zona.
  4. La comunidad recibe el informe firmado, con el origen, la valoración y quién responde de qué, listo para el seguro o la junta.

Lista de fotos

  1. La fachada completa desde la calle y desde el patio, sin subirse a ningún sitio.
  2. Cada daño en zonas comunes: portal, escalera, garaje, cuartos de instalaciones.
  3. Bajantes, arquetas y patinillos a la vista.
  4. La cubierta o la azotea, solo si hay acceso seguro.
  5. Los daños dentro de las viviendas afectadas, con permiso de sus dueños.
  6. Lo que se haya caído o desprendido, donde quedó.

Ten a mano

  • La póliza de la comunidad, con condiciones particulares y generales.
  • La valoración o la carta del seguro.
  • Presupuestos de las empresas que han visto el daño.
  • Informes técnicos anteriores del edificio, si los hay.
  • La lista de viviendas afectadas y sus datos de contacto.
  • Correos y comunicaciones del administrador con la aseguradora.

Quién firma el informe

De tu lado

Cada informe lo firma un perito colaborador de la especialidad, con su titulación y su seguro de responsabilidad civil: en un edificio, por ejemplo, un arquitecto técnico o un perito de seguros de incendios y riesgos diversos. No trabajamos para aseguradoras y no peritamos siniestros de pólizas que hayamos vendido nosotros. Si las pruebas no aguantan, no firmamos.

Contraperitaje y perito tercero

Si la comunidad no está de acuerdo con la valoración, el primer paso es un contraperitaje: el informe de un perito propio. Si aun así no hay acuerdo en el importe, la Ley de Contrato de Seguro prevé en su artículo 38 el mismo camino para todos los seguros de daños: cada parte nombra un perito y, si no se entienden, se nombra un perito tercero. Cada parte paga a su perito y los gastos del tercero se reparten a medias. Lo explicamos en Procedimiento del artículo 38: perito propio y perito tercero.

Preguntas frecuentes

¿Puede contratar el perito un solo vecino? Para los daños de su vivienda, sí. Para los elementos comunes, quien actúa es la comunidad, normalmente a través del presidente o del administrador.

¿Hay que aprobarlo en junta? Depende de cómo funcione tu comunidad. El administrador te dirá si basta con el presidente o si conviene llevarlo a la junta.

¿Qué pasa con el Consorcio de Compensación de Seguros? Se encarga de riesgos extraordinarios, como una inundación extraordinaria o una tempestad ciclónica atípica, en bienes con seguro de daños. Revisa la póliza y el aviso del Consorcio.

¿Nos aseguráis que el seguro pagará más? No. El informe es la herramienta para reclamar, no la reclamación ganada.

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¿El seguro de la comunidad se queda corto?

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