Perito de vicios ocultos en una vivienda

Si el piso o la casa usada que compraste tenía un defecto escondido que ya estaba ahí al firmar, puedes reclamar al vendedor. Lo difícil es demostrarlo, y para eso sirve el informe de un perito independiente.

Visitaste el piso dos veces. Estaba recién pintado y los muebles, bien colocados. Firmaste y empezaste la mudanza. Al mover el armario del dormitorio apareció una pared negra de moho. Con las primeras lluvias salió un cerco en el techo. Y en el pasillo se abre una grieta que alguien había tapado con pintura. El vendedor te dice que, cuando vivía allí, no pasaba nada.

Es su palabra contra la tuya. Para reclamar hay que demostrar que el defecto existía antes de la venta, que no se podía ver en una visita normal y que es lo bastante serio como para que no la hubieras comprado o la hubieras pagado menos. Nosotros somos peritos independientes y dejamos esas respuestas por escrito.

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Expediente · ejemploFoto de detalle

Pared tras el armariomoho de años que el mueble tapaba en la visitaTecho del pasillogrieta rellenada y pintada poco antes de la ventaTecho de la última plantafiltración del tejado con cercos superpuestos, no es nueva

Cuándo te conviene

Al mover muebles salen humedades o moho que no se veían.
Hay grietas que alguien rellenó y pintó antes de vender.
Con las primeras lluvias entra agua por el tejado, la terraza o la fachada.
La electricidad, la fontanería o la calefacción fallan nada más entrar a vivir.
El vendedor dice que no sabía nada y necesitas algo más que tu palabra.

Lo que dice el Código Civil

Si compraste a un particular, según el Código Civil (artículos 1484 a 1490), el vendedor responde de los defectos ocultos que hagan la vivienda impropia para su uso o lo disminuyan de forma que, de conocerlos, no la habrías comprado o habrías pagado menos. No responde de los defectos que estaban a la vista ni de los que el comprador debía conocer por su oficio.

Puedes pedir deshacer la venta o una rebaja del precio. Como regla general, el plazo es de seis meses desde la entrega. En Cataluña los plazos son distintos; consúltalo. Es un plazo corto: no esperes a ver si el problema se arregla solo.

Si la vivienda es nueva o tiene pocos años, la vía puede ser otra: la responsabilidad del promotor y de quienes hicieron la obra. Para eso tenemos un servicio de defectos de construcción; cuéntanos tu caso y te orientamos.

Si la humedad viene de una avería nueva, como una tubería rota después de mudarte, quizá sea un siniestro de tu seguro de hogar. Míralo en Perito para daños por agua en casa.

Qué revisamos

El defecto. Qué es, dónde está y qué lo causa.
La antigüedad. Cercos superpuestos, moho de años, óxido y capas de pintura que dicen si es anterior a la venta.
Si se podía ver. Lo que se veía en una visita normal y lo que tapaban muebles, pintura reciente o falsos techos.
La gravedad. Si impide vivir con normalidad o le quita valor a la vivienda.
La reparación. Qué hay que hacer para arreglarlo de verdad y cuánto cuesta. Ayuda a decidir entre deshacer la venta o pedir una rebaja.
El anuncio. Comparamos sus fotos con lo que hay ahora: a veces un mueble estaba justo donde hoy sale la mancha.

Pasos

Nos cuentas qué ha aparecido y cuándo te entregaron la vivienda.
Te guiamos para fotografiar cada defecto y ordenamos tu expediente.
Un arquitecto técnico colaborador de tu zona visita la vivienda.
Recibes el informe firmado, defecto por defecto, con su coste de reparación.
Si hay que reclamar, te pasamos a un abogado colaborador.

Lista de fotos

Cada defecto de lejos, para ver dónde está, y de cerca.
Las grietas con un metro o una regla al lado.
Las humedades con los muebles apartados, y la fachada por fuera a esa altura.
La pintura o la masilla recientes sobre grietas y manchas.
El cuadro eléctrico, la caldera y las tuberías a la vista.
Un vídeo del fallo: el agua que entra o el diferencial que salta.

Ten a mano

El anuncio con sus fotos, en captura.
El contrato de arras y la escritura.
La fecha de entrega de llaves.
Los mensajes con el vendedor o la inmobiliaria.
Presupuestos de reparación que ya tengas.

Cuándo hace falta verlo en persona

En una vivienda, casi siempre. Las fotos nos sirven para ordenar el caso y saber qué buscar, pero un vicio oculto se demuestra mirándolo: midiendo la humedad dentro del muro, levantando pintura, subiendo a la cubierta o probando la instalación. Lo hace un arquitecto técnico colaborador de tu zona.

Un consejo: no repares ni pintes antes de documentarlo. Si es urgente, haz fotos y vídeo antes de tocar nada y pide al profesional que deje por escrito lo que encontró.

Quién firma el informe

Ya estaba ahí

Lo firma un arquitecto técnico o un arquitecto colaborador, con su seguro de responsabilidad civil. Dice qué defecto hay, si era oculto, si es anterior a la venta y cuánto cuesta repararlo. No vendemos viviendas ni trabajamos para quien las vende.

Nosotros hacemos el informe. La reclamación y el juicio, si llega, los lleva un abogado colaborador, y el perito va a ratificar su informe. Si no podemos sostener que el defecto era anterior a la venta, te lo decimos.

Preguntas frecuentes

El vendedor dice que no sabía nada. ¿Puedo reclamar igual? Para el informe importa si el defecto existía y estaba oculto. Qué cambia que el vendedor lo supiera te lo explica el abogado.

En la escritura pone que se vende «en el estado en que se encuentra». ¿Sirve de algo? Depende de lo que se firmó y de cómo era el defecto. El abogado colaborador te dirá cómo afecta esa frase a tu caso.

¿Qué pido: deshacer la venta o una rebaja? Depende de la gravedad y de lo que prefieras. El coste de reparación que valora el informe ayuda a decidir.

Han pasado más de seis meses. ¿Llego tarde? Es el plazo general (en Cataluña los plazos son distintos; consúltalo). Antes de darlo por perdido, que un abogado revise tu caso.

¿Me aseguráis que el vendedor pagará? No. El informe es la herramienta para reclamar, no la reclamación ganada.

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