Tasación pericial de solares y terrenos

Tu padre compró hace décadas una parcela a las afueras del pueblo, «para cuando creciera». Ahora está rodeada de casas, pero sigue vacía, con una valla caída y unos almendros. En la herencia, uno de los hermanos la valora como si mañana se pudiera construir un bloque; otro, como si fuera un huerto. O tienes un solar en una calle del centro, entre dos edificios, y Hacienda dice que vale más de lo que declaraste. O el ayuntamiento quiere expropiar una franja para un vial y la cifra que te ofrecen te parece corta.

Detrás de cada una de esas preguntas está la misma: qué se puede construir allí, cuánto cuesta llegar a construirlo y quién lo compraría hoy. Esa es la tasación de un suelo.

Si es para una hipoteca, la tasación la hace una sociedad homologada por el Banco de España. No somos nosotros, y te lo decimos.

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Para qué sirve

• Herencia. Para declarar y para hacer lotes. Como regla general, se mira el valor a la fecha del fallecimiento.
• Divorcio o reparto entre dueños. Para saber cuánto vale cada parte o cuánto paga quien se queda el terreno.
• Hacienda. Si comprueba el valor declarado, puedes aportar una tasación pericial contradictoria. Tu asesoría o gestoría te dirá el plazo.
• Expropiación o juicio. Para discutir el valor con un informe propio, firmado y razonado.
• Venta, permuta o aportación a una promoción. Para negociar sabiendo lo que hay.

Solar, terreno urbanizable o finca rústica

No es lo mismo. Un solar está en suelo urbano y tiene, o casi tiene, lo necesario para construir: calle, agua, luz, saneamiento. Un terreno urbanizable podrá serlo, pero antes habrá que urbanizar y ceder suelo, y eso cuesta tiempo y dinero. Una finca rústica vale por lo que produce o puede producir, y la tasamos de otra forma en Tasación pericial de fincas rústicas. Lo primero que hace el perito es aclarar en qué caso está tu parcela.

Qué tenemos en cuenta

• El planeamiento. Clasificación del suelo, usos permitidos, edificabilidad, alturas y ordenanzas que le afectan.
• Las cargas. Lo que falta por urbanizar, las cesiones pendientes y si la parcela está incluida en algún ámbito de gestión.
• La forma y el tamaño. Frente a la calle, fondo, desnivel y si permite un edificio razonable o obliga a soluciones caras.
• Los servicios. Agua, luz, saneamiento y acceso rodado, y si llegan hasta la parcela.
• Las afecciones. Servidumbres, cauces, carreteras, líneas eléctricas, protección de patrimonio.
• El mercado. Lo que se paga por suelos parecidos y lo que se vendería lo que se puede construir, menos lo que costaría construirlo.

Cuándo hace falta verlo en persona

Siempre. Hay que pisar la parcela, ver sus linderos, comprobar los servicios y mirar lo que la rodea. Lo hace un perito colaborador de tu zona, y a la vez se estudian los papeles urbanísticos en la oficina.

Quién firma la tasación

Suelo con firma

La firma el perito de la especialidad, con su titulación y su seguro de responsabilidad civil; en suelo suele ser un arquitecto, aunque según el caso puede intervenir otro técnico. Somos peritos independientes: tasamos lo que vale, la pida quien la pida.

Preguntas frecuentes

El catastro le da un valor muy bajo. ¿Ese es el que vale? No necesariamente. El valor catastral sigue sus propias reglas y no suele coincidir con el de mercado. La tasación explica la diferencia.

¿Se puede tasar una parte de una parcela? Sí, por ejemplo la franja que se quiere expropiar o la parte que corresponde a cada heredero. Conviene saber también cómo queda el resto.

Hay una casa vieja en el solar. ¿Se tasa la casa o el suelo? Lo que tenga más sentido. Si lo razonable es derribarla, se valora el suelo y se descuenta el derribo. Si se puede aprovechar, se valora como vivienda en Tasación pericial de viviendas.

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