Perito para defectos de construcción en el edificio
Cuando un edificio de pocos años empieza a fallar en el garaje, la fachada o la cubierta, la comunidad necesita algo más que quejas de vecinos: un informe que ordene cada defecto, explique su causa y diga cuánto cuesta repararlo. Es la base para reclamar a la promotora, a la constructora o a los técnicos de la obra.
La promoción se entregó hace pocos años. Desde entonces, el garaje se moja cada vez que llueve y en una plaza cae agua sobre los coches. En la fachada se ha soltado alguna pieza del aplacado y hubo que vallar la acera. Los áticos tienen goteras y en el portal ha salido una grieta junto a la escalera. La promotora mandó a un operario dos veces, puso silicona y desapareció.
En la última junta, cada vecino llevaba su lista. Lo que faltaba era una sola, ordenada y firmada. Nosotros somos peritos independientes y preparamos ese documento para la comunidad.
Escríbenos por WhatsAppCuándo te conviene
- La promotora contesta que son cosas de mantenimiento o del uso.
- Los arreglos son parches y el problema vuelve.
- Hay riesgo para personas, como piezas de fachada que pueden caer.
- La junta quiere reclamar y necesita saber qué, a quién y con qué prueba.
- Hay defectos dentro de algunas viviendas que parecen tener el mismo origen que los de zonas comunes.
- El seguro de la comunidad rechaza los daños porque dice que vienen de un defecto de obra.
Los plazos de la Ley de Ordenación de la Edificación
Los agentes de la edificación responden de los daños del edificio durante un tiempo que se cuenta desde la recepción de la obra, según el tipo de daño, como regla general:
- Estructura (cimientos, pilares, vigas, forjados): diez años.
- Habitabilidad (filtraciones, humedades, aislamiento): tres años.
- Acabados: un año, y responde el constructor.
Además, hay dos años para reclamar desde que se producen los daños. Por eso, cuando un defecto aparece, conviene documentarlo y moverse. Cada edificio tiene su historia: revisa tu caso con un abogado.
Qué incluye el informe
- Un inventario por zonas. Garaje, cubierta, fachadas, portal, escaleras, instalaciones comunes y, si se suman, las viviendas afectadas.
- La causa de cada defecto. Proyecto, ejecución o materiales, explicado para que lo entienda cualquier vecino.
- La categoría. Estructura, habitabilidad o acabado, que es lo que decide el plazo.
- Lo urgente. Qué hay que hacer ya por seguridad y qué puede esperar.
- La valoración. Cuánto cuesta una reparación que resuelva el problema, no un parche.
Cómo se organiza la comunidad
Lo habitual es que la junta acuerde encargar el informe y reclamar, y que el presidente o el administrador lleven la relación con nosotros. Los defectos de las zonas comunes los reclama la comunidad; los de dentro de cada piso, cada propietario, aunque muchas veces se coordinan en una misma reclamación. Pasamos a los vecinos una lista sencilla para que cada uno nos cuente lo que tiene en su casa.
Pasos
- El administrador o el presidente nos cuenta el caso y nos manda la documentación del edificio.
- Recogemos las fichas de los vecinos y ordenamos el expediente por zonas.
- Un perito de la especialidad visita el edificio con un colaborador de la zona. En estos casos, verlo en persona es imprescindible.
- La comunidad recibe el informe firmado, listo para la junta y para el abogado.
Lista de fotos
- Las zonas afectadas del garaje, con las manchas y los goteos.
- La fachada entera desde la acera de enfrente y cada zona dañada con zoom.
- Las goteras y manchas de los áticos y de la última planta.
- Grietas en el portal, escaleras y muros, con una regla al lado.
- Los parches o reparaciones que hizo la promotora.
Ten a mano
- El acta de recepción de la obra o el certificado final de obra.
- El libro del edificio.
- Las actas de las juntas donde se habló de los defectos.
- Los correos y cartas con la promotora o la constructora.
- La póliza de la comunidad y las respuestas del seguro.
Quién firma el informe
Para la juntaFirma un perito colaborador de la especialidad, del ámbito de la edificación, con su titulación y su seguro de responsabilidad civil. No dependemos de la promotora, de la constructora ni de las aseguradoras. Si hay juicio, lo lleva un abogado colaborador y el perito ratifica su informe.
Preguntas frecuentes
¿El seguro de la comunidad no cubre estos defectos? El defecto en sí, normalmente no. Algunos daños que causa, como el agua que entra en una vivienda, pueden entrar según la póliza. Lo revisamos.
La promotora ya no existe. ¿Hay a quién reclamar? Puede haber otros agentes de la edificación que respondan, como la constructora o los técnicos. Un abogado te dirá el camino.
¿Hace falta que todos los vecinos estén de acuerdo? Lo decide la junta. El informe ayuda a que todos vean lo mismo y voten con información.
¿Nos aseguráis que la promotora pagará? No. El informe es la herramienta para reclamar, no la reclamación ganada.
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