Tasación pericial de locales y oficinas

Tu padre tenía un bajo comercial en la calle principal del pueblo, alquilado a una farmacia desde hace años. Ahora está en la herencia y nadie sabe qué vale: uno dice que lo que cobra de alquiler lo hace valer mucho, otro que con el comercio como está no lo compra nadie. O sois tres socios con una oficina en propiedad, uno se va y hay que decidir cuánto le corresponde. O Hacienda dice que el local que compraste vale más de lo que pusiste en la escritura.

Cuando hay que repartir, declarar o negociar el valor de un inmueble de uso profesional, una cifra al aire no sirve. Hace falta una tasación pericial: el estado real del local, lo que se paga por locales parecidos en esa zona y un método que se pueda revisar. Somos peritos independientes y no tenemos interés en que el valor salga alto ni bajo.

Una aclaración: si lo que necesitas es una tasación para una hipoteca, esa la hacen las sociedades de tasación homologadas por el Banco de España. No somos nosotros, y te lo decimos.

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Para qué sirve

• Herencia. Para repartir y declarar con un valor razonado. Como regla general, se mira el valor a la fecha del fallecimiento.
• Socios que se separan o divorcio. Para que la parte de cada uno no dependa de quién negocia mejor.
• Hacienda. Si comprueba el valor declarado, puedes aportar una tasación pericial contradictoria. Tu asesoría o gestoría te dirá el plazo.
• Venta o compra entre familiares o socios. Para fijar un precio que se pueda explicar.
• Juicio. Cuando el valor es lo que se discute, el perito que firma la tasación va a ratificarla.

Qué tenemos en cuenta

• La ubicación. La calle, el paso de gente, la visibilidad, el aparcamiento. En un local, unos metros de diferencia cambian mucho.
• El inmueble. Superficie, fachada, altura, planta, accesos, salida de humos, aseos, luz natural en las oficinas.
• El estado y las obras. Instalaciones, climatización, reformas del propietario y obras que haya hecho el inquilino.
• El alquiler, si lo hay. Quién lo ocupa, en qué condiciones y hasta cuándo. Un local alquilado y uno vacío no se valoran igual.
• El uso posible. Para qué actividades sirve y qué licencias tiene o podría tener.
• El mercado. Ventas y alquileres de locales u oficinas comparables en la misma zona.

Cuándo hace falta verlo en persona

Casi siempre. Las fotos sirven para preparar el caso, pero un local se tasa mirando la calle, la fachada y el interior. Lo visita un perito colaborador de tu zona antes de firmar.

Quién firma la tasación

Valor con firma

La firma el perito de la especialidad, con su titulación y seguro de responsabilidad civil. En edificios, locales y oficinas suele ser un arquitecto o un arquitecto técnico. Si además hay que valorar el negocio que funciona dentro, se suma un economista o un perito mercantil.

Preguntas frecuentes

¿Es lo mismo tasar el local que tasar el negocio que hay dentro? No. El local es el inmueble. El negocio es la actividad, con su clientela, sus instalaciones y su género. Si necesitas los dos valores, lo tienes en Tasación de negocios y traspasos.

El inquilino ha hecho obras. ¿Cuentan en el valor? Depende de lo que diga el contrato y de si las obras se quedan en el local. Lo revisamos con el contrato delante.

¿Sirve la tasación para fijar un alquiler? Sí, puede incluir el alquiler razonable de ese local en esa zona si es lo que necesitas.

¿El valor catastral del local es lo que vale? Normalmente no. Es un valor administrativo para los impuestos y no suele parecerse a lo que se pagaría por el local hoy.

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