Tasación de una vivienda para venderla a un familiar

Tus padres tienen un piso que alquilaban y que ahora queda vacío. Tu hija quiere comprarlo para independizarse y a todos os parece bien que lo pague, pero sin hacer negocio con ella. O tu hermano te compra tu mitad de la casa del pueblo. O eres tú quien vende a tus padres el piso pequeño para mudarte a otro. Entre familia, la tentación es poner una cifra «razonable» a ojo. El problema es que lo razonable para vosotros no siempre es lo que verá Hacienda, ni lo que pensarán dentro de unos años otros familiares.

Si el precio queda lejos del valor real, Hacienda puede comprobar el valor declarado y pedir la diferencia de impuestos, y a veces puede plantearse si una parte de la operación fue en realidad un regalo. Qué consecuencias fiscales tiene en tu caso te lo dirá tu asesoría o gestoría. Lo que sí está en nuestra mano es que el precio tenga detrás un valor con firma.

Si el comprador necesita una hipoteca, el banco pedirá su propia tasación a una sociedad homologada por el Banco de España. Esa no la hacemos nosotros, y te lo decimos.

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Para qué te sirve

• Fijar el precio con tranquilidad. Sabéis de dónde partís, y si decidís un precio algo distinto, sabéis cuánto os separáis del valor.
• Tener una respuesta si Hacienda pregunta. Si comprueba el valor, se puede aportar una tasación pericial contradictoria. El plazo te lo dirá tu asesoría.
• Evitar dudas en la familia. Años después, en una herencia, otros familiares pueden preguntar si aquello fue una venta de verdad. Una tasación de la fecha ayuda a explicarlo.
• Vender una parte. Si solo se vende una mitad o una cuota, la tasación de la vivienda completa permite calcular lo que corresponde.

Qué tenemos en cuenta

• La vivienda. Superficie real, distribución, planta, orientación, ascensor, garaje y trastero.
• Su estado. Una casa que llevaba años alquilada o cerrada puede necesitar obras que bajan su valor.
• El edificio. Antigüedad, estado de la fachada y de las zonas comunes, derramas aprobadas.
• La situación. Si hay un inquilino, si vive alguien en ella o si tiene cargas.
• El mercado. Ventas reales de viviendas parecidas en el mismo barrio o pueblo, en fechas cercanas.

La fecha importa

El valor que interesa es el de la fecha de la venta. Si la tasación se hace mucho antes, el mercado puede haber cambiado. Lo sensato es encargarla cuando ya tengáis claro que vais a vender y antes de firmar ante notario. Cómo se firma y qué impuestos tiene cada parte te lo explicarán tu notaría y tu asesoría; nosotros ponemos el valor. En Álava, Bizkaia, Gipuzkoa y Navarra la comprobación la hace su Hacienda foral, con sus propias reglas.

Quién firma la tasación

Precio con respaldo

La firma el perito de la especialidad, con su titulación y su seguro de responsabilidad civil; en viviendas suele ser un arquitecto o un arquitecto técnico. No trabajamos para ninguna de las dos partes en contra de la otra: tasamos lo que vale.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender por debajo del valor de la tasación? Podéis pactar el precio que queráis, pero la diferencia puede tener consecuencias fiscales. Con la tasación delante, tu asesoría te dirá hasta dónde es prudente llegar.

¿Vale la tasación para el banco del comprador? No. El banco pide su propia tasación a una sociedad homologada. La nuestra sirve para fijar el precio y explicarlo.

¿Hace falta que el perito vea la casa? Para una tasación que quiera aguantar una comprobación de Hacienda, sí. Las fotos preparan la visita, pero el estado real, las reformas y los defectos se ven dentro.

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